住まいの売却を検討しているが、「何から始めたらよいかわからない。」という方も多いと思います。
事前準備や売却の流れ、各種手続きのポイントをご紹介します。
STEP１まずは、不動産査定
売却を検討したら、まずは査定をご依頼ください。
査定金額を知ることで、今売るべきか否か判断できます。また、不動産を売り出す際には、売り出し価格の参考にすることができます。
STEP２媒介契約の種類
売却をすることを決めたら、媒介契約を締結します。この媒介契約は、3種類あります。
売却を依頼された不動産会社は、媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。
媒介契約の種類
（１）専属専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。
（２）専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。
（３）一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。
媒介報酬の上限
媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額（消費税等別）が200万円以下の場合は5.4％、200万円超400万円以下の場合は4.32％＋21,600円、400万円超の場合は3.24％＋64,800円となっています。
STEP３売却活動の流れ
まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定しましょう。
次に広告活動です。間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動にご協力ください。
そして、広告活動を行うと内見を希望する人が出てきます。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行います。対応は不動産会社にお任せください。
STEP４契約のポイント
買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておきます。この売買契約書は不動産会社と相談して作成します。
引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。
注意点
（1）手付金について
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。
（2）ローンについて
売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻すことをローン特約といいます。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。
また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。
（3）危険負担について
売買契約から引渡しまでの間に火災など（売主・買主双方に責任がない形）で、損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっています。しかし、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。
STEP５物件を引き渡す
引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。
通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行います。売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。